Durante gli anni di attivita' nel settore degli affitti Easystanza ha raccolto moltissime informazioni utili per tutti coloro che intendono affittare una camera o un posto letto oppure per coloro che hanno necessità di stipulare un contratto con un nuovo inquilino.

In questa sezione abbiamo raccolto tutte le dritte di cui dovete fare tesoro per non farvi cogliere impreparati nel momento in cui, una volta trovata la casa o il coinquilino adatti a voi, dovrete passare alla parte contrattuale! Se vi vengono in mente nuove domande che riteniate sia utile aggiungere a questo elenco, non esitate a contattarci!
Buona lettura!


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DOMANDE FREQUENTI SUL MONDO DEGLI AFFITTI, EasyStanza risponde!

1) Cosa si intende per contratto di locazione e chi può firmarlo?
2) Quanti e quali tipi di contratti di locazione esistono?
3) Il contratto 4 anni + 4 anni
4) Il contratto a canone calmierato
5) Quali sono le caratteristiche del contratto transitorio?
6) Quali sono le caratteristiche del contratto per studenti fuorisede?
7) Cosa fare se il tuo affitto non è regolare (il cosiddetto affitto “in nero”)?
8) E’ obbligatorio registrare il contratto d'affitto?
9) Come si registra il contratto d'affitto?
10) Quali sono le spese a carico degli inquilini e quali invece sono a carico del proprietario di casa?
11) Cosa comporta il mancato pagamento delle spese condominiali?
12) Come si stabilisce in quele giono del mese va pagato l’affitto?
13) Cos’è la dichiarazione di cessione del fabbricato? E’ obbligatoria?
14) Cos’è il verbale di consegna? E’ obbligatorio?
15) Che cos’è lo sfratto?
16) In quali casi si può essere sfrattati?
17) E’ possibile recedere da un contratto prima della scadenza?
18) E’ possibile ospitare amici o parenti nella propria camera in affitto?
19) Il proprietario di casa può entrare nella casa affittata con le proprie chiavi?
20) E’ obbligatorio che il proprietario di casa conservi copia delle chiavi?
21) E’ possibile cambiare la serratura della porta di ingresso?
22) Consigli per i coinquilini.


1) Cosa si intende per contratto di locazione e chi può firmarlo?

Il contratto di locazione è un accordo tra il proprietario di casa e uno o più inquilini questo infatti può anche coinvolgere un gruppo di persone che non hanno alcun rapporto giuridico fra di loro (ad esempio un gruppo di studenti) così come persone unite legalmente. I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.
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2) Quanti e quali tipi di contratti di locazione esistono?

La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto prevede 4 tipi di contratti, ovvero: il contratto 4 anni + 4 anni, il contratto a canone calmierato, il contratto transitorio, il contratto per studenti fuori sede.
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3) Quali sono le caratteristiche del contratto 4 + 4 anni?

Il contratto 4 + 4 è un contratto della durata di 4 anni rinnovabile per altri 4, con la possibilità per il proprietario di casa e per chi prende l’appartamento in affitto di stabilire liberamente il canone di affitto. Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell’affitto basata sulla trattativatra te ed il proprietario dell’appartamento.

Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8 anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità abitativa (di tipo personale o familiare), debba vendere l’immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni.

Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l’aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.
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4) Quali sono le caratteristiche del contratto a canone calmierato?

Il canone calmiero è un contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello comunale. E’ un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in una libera trattativa fra te ed il proprietario dell’appartamento, ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.


Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media. Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, l’affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni, dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio. Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone.

Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell’alloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all’ambito delle zone di ubicazione dell’immobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.


(La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002). Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.

Allora ragazzi, ricapitolando le caratteristiche più importanti del contratto a canone calmierato sono:
a) rinnovo tacito in assenza di disdetta;
b) possibilità di recesso anticipato per l’inquilino;
c) Istat non superiore al 75%;
d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
e) interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);
f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
g) una dettagliata descrizione sullo stato dell’alloggio e degli impianti.
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5) Quali sono le caratteristiche del contratto transitorio?

Il contratto transitorio è un contratto di locazione che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare. I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele.

La nuova legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell’inquilino espressamente indicate.

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6) Quali sono le caratteristiche del contratto per studenti fuorisede?

Il contratto per studenti universitari fuorisede è stipulato sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare. Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.

Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.

Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

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7) Cosa fare se il tuo affitto non è regolare (il cosiddetto affitto “in nero”)?

Se il proprietario dellʼappartamento ti impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.


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8) E’ obbligatorio registrare il contratto d'affitto?

Si, in base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. Lʼimposta di registro è pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario. Se il contratto non viene registrato né tu né il proprietario potrete ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge (sconto imposta registro, detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc...).


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9) Come si registra il contratto d'affitto?

Per la registrazione si paga unʼimposta di registro. In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede una mora. In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie o uffici postali.

La ricevuta del versamento sarà poi mostrata allʼUfficio del registro insieme ai seguenti atti:

1. lʼoriginale e una copia del contratto, ciascuna con una marca da bollo: una ogni quattro facciate dellʼatto stesso;

2. il modello 69 compilato: è disponibile presso lʼUfficio del registro;

3. se si presenta più di un contratto, anche il modello A8, riepilogativo dei contratti che sì presentano per la registrazione.

Ricordate, solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa!

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10) Come si registra il contratto d'affitto?

Per la registrazione si paga unʼimposta di registro. In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede una mora. In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie o uffici postali.
Ricordate, solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa!


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11) Cosa comporta il mancato pagamento delle spese condominiali?

II mancato pagamento delle spese condominiali chiamate tecnicamente “oneri accessori” a carico dellʼinquilino e delle spese per riscaldamento può essere causa di risoluzione del contratto per morosità. Lʼarticolo 5 della legge dellʼEquo Canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando lʼimporto non pagato superi quello di due mensilità del canone.

II pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. La legge prevede che il locatore deve, se lʼinquilino lo richiede, fornire lʼindi10 cazione specifica delle spese (costo dellʼacqua, dellʼenergia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percentuale dovuta per ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale).



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12) Come si stabilisce in quele giono del mese va pagato l’affitto?

II contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone, la data precisa viene stabilita a seconda del giono in cui si avrà a disposizione personale l’immobile, data che è spesso diversa dal giono in cui si firma il contratto.
In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.




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13) Cos’è la dichiarazione di cessione del fabbricato? E’ obbligatoria?

Secondo quanto imposto dalla legge antiterrorismo del 1978, entro quarantotto ore dalla consegna dellʼimmobile o di una parte di esso, per un tempo superiore a trenta giorni, il proprietario è obbligato a denunciare la consegna stessa, presentando un modulo (diverso a seconda che si tratti di cittadini italiani o dellʼUE o di extracomunitari). Dichiarare la cessione del fabbricato è obbligatorio.

II modulo da compilare si può trovare o nelle cartolerie Buffetti, o in commissariato e va consegnato in tre copie presso la questura centrale, o al commissariato competente ma lo si può anche inviare tramite raccomandata con ricevuta dì ritorno.

Per legge chi cede il fabbricato ha lʼobbligo di accertare lʼidentità della persona a cui lo cede, esaminando un documento dʼidentità e copiandone i dati anagrafici nel modulo. Non sono ammesse altre modalità, neppure la conoscenza personale. Attenzione, chi non consegna, o lo fa in ritardo, è punito con una multa molto salata!




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14) Cos’è il verbale di consegna? E’ obbligatorio?

E’ una descrzione accurata dell’immobile, dei mobili e degli elettrodomestici (se l’immobile è arredato) e vincola l’inquilino a restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo che per quello che riguarda il deterioramente derivato dall’uso.

Alla consegna delle chiavi di solito l’inquilino dichiara di aver trovato lʼimmobile adatto allʼuso concordato, prendendolo in consegna e firmando il verbale dopo averlo letto e dopo aver accettato e validato ogni sua parte.

Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci sono difetti, vanno scritti qui), e sono elencati gli oggetti e lʼeventuale mobilio. La legge obbliga il conduttore a restituire lʼimmobile nello stesso stato in cui lʼha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna, salvo “il deterioramento o il consumo risultante dallʼuso della cosa in conformità del contratto”.



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15)Che cos’è lo sfratto?

Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina allʼinquilino di riconsegnare e rilasciare lʼappartamento.

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16) In quali casi si può essere sfrattati?

Essenzialmente si può essere sfrattati in quattro differenti situazioni:

1. Quando il contratto di locazione è scaduto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);

2. Quando il proprietario intende riutilizzare lʼalloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni
per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);

3. Perché si è morosi, vale a dire non si è pagato l’affitto o le spese annesse. Se non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento, puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che il Giudice può accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.

4. Perché hai commesso altri tipi di inadempimenti nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua emette una sentenza che ordina il rilascio dellʼappartamento. (ad esempio abbandono dellʼalloggio, subaffitto se vietato, cambio dʼuso non consentito, ecc.).




17) E’ possibile recedere da un contratto prima della scadenza?


Per quanto riguarda il proprietario di casa la risposta è no, infatti questo per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti.
Per quanto riguarda l’inquilino invece la risposta è si, puoi recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:

1. Se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola del contratto di locazione;

2. Indipendentemente da quanto prevede il contratto, lʼinquilino ha in ogni caso lapossibilità di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc. In entrambi i casi dovrai dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.

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18) E’ possibile ospitare amici o parenti nella propria camera in affitto?

Si, se con “ospitare” si intende accogliere un parente o un amico per un breve periodo in casa propria senza percepire alcun compenso per l’ospitalità data. Di fatto, l'affittuario gode di tutti i diritti dell'immobile tolti quelli di sublocazione (il subaffitto deve essere espressamente previsto dal contratto di affitto e in caso di attuazione dichiarato al proprietario) e vendita (a meno l’affittuario non abbia procura dello stesso).

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19) Il proprietario di casa può entrare nella casa affittata con le proprie chiavi?

Assolutamente no, il tuo proprietario di casa non può entrare nel "suo"appartamento che rimane sempre di sua proprietà ma che ha ceduto in locazione ad altri, questa è vera e propria violazione di domicilio ed è un'azione grave punita penalmente, infatti l'art.614 del c.p. stabilisce che: “Chiunque si introduce nell'abitazione altrui o in un altro luogo di privata dimora o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto ad escluderlo, è punito con la reclusione fino a tre anni. Il delitto è punibile a querela della persona offesa.”


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20) E’ obbligatorio che il proprietario di casa conservi copia delle chiavi di casa?

No, non è prevista obbligatorietà dalla legge.


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21) E’ possibile cambiare la serratura della porta di ingresso?

Si, lo si consiglia soprattutto nel caso l’immobile sia stato precedentemente affittato ad altre persone, consente all’inquilino di sentirsi al sicuro e di assicurarsi che tutti i suoi beni lo siano allo stesso modo. Non è obbligatorio darne comunicazione né copia al proprietario di casa ma si dovrebbe sostituire la serratura prima del rilascio definitivo dell’immobile a seguito della risoluzione del contratto.

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22) Consigli per i coinquilini.

Condividere un appartamento è un’esperienza meravigliosa, si ha la possibilità di ricrearsi una sorta di piccolo nucleo familiare, di fare in modo che i propri coinquilini diventino anche nostri amici, condividere il tempo in casa con persone che hanno cose più o meno in comune con noi, avere la possibilità di supportarsi nel periodo di esami, se si studia, o nelle avventure lavorative, se si è giovani professionisti, organizzare cene o pranzi per ricreare un’atmosfera familare!

Insomma si tratta di una avventura interessante ma che spesso richiede un impegno organizzativo che aiuti tutti i coinquilini a vivere meglio e quindi ad evitare eventuali discussioni.
Easystanza sta ideando per voi una serie di utili strumenti che vi aiuteranno tutti i coloro che condividono casa con dei coinquilini a gestire al meglio gli spazi comuni e la vita quotidiana in appartamenti condivisi!

Tenete d'occhio questa sezione perchè a breve inseriremo on line nuovi interessanti contenuti pensati apposta per voi! Intanto, per non perdere neanche una delle novità Easystanza.it visitate la nostra pagina Facebook!





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